Mietkaution

Eine neue Wohnung zu mieten heißt auch, Mietkaution zahlen zu müssen. In der Regel sind das drei Nettokaltmieten und damit ein erklecklicher Betrag, der viele Haushalte überfordert oder zumindest ein riesiges Loch ins Budget reißt. Umso wichtiger ist es, eine vernünftige Lösung zu finden, die sich mit den finanziellen Möglichkeiten deckt, den rechtlichen Vorgaben entspricht und beide Seiten zufriedenstellt. Das setzt voraus, dass man sich mit den Optionen jenseits der sonst üblichen Barzahlung oder Überweisung an den Vermieter befasst. Hier eine Übersicht zu den Möglichkeiten, die Mietkaution zu bedienen.

Der rechtliche Rahmen

Das Thema Mietkaution im Sinne einer Mietsicherheit ist rechtlich klar umschrieben – mit Raum für individuelle Lösungen. Maßgeblich ist Paragraf 551 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Absatz 1 regelt, dass die Mietkaution höchstens das Dreifache der Nettokaltmiete umfassen darf. Der zweite Absatz gestattet Mietern, den Betrag in bis zu drei Raten zu zahlen. Und Absatz 3 gibt vor, dass die Mietkaution zum üblichen Zinssatz von Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist angelegt werden muss.

Der Klassiker

Ausgehend von Absatz 3 Satz 1 ist die Art der Anlage der Mietkaution in den meisten Fällen bereits vorprogrammiert: Der Vermieter zahlt das Geld auf ein schlecht verzinstes Sparbuch oder Mietkautionskonto ein. Da beim Zinssatz vorwiegend eine Null vor und nicht selten auch direkt nach dem Komma steht, bleibt unter dem Strich eine magere Rendite, die angesichts der hohen Inflation direkt „geschluckt“ wird. Oder anders ausgedrückt: Es summiert sich über die Jahre ein stattlicher Wertverlust.

Mietkautionsrechner

Kautionsbetrag: €

Laufzeit: 1 Jahr 2 Jahre 3 Jahre 4 Jahre 5 Jahre 6 Jahre 7 Jahre 8 Jahre 9 Jahre 10 Jahre 11 Jahre 12 Jahre 13 Jahre 14 Jahre 15 Jahre

privatgewerbliche Angebote (bestehende Unternehmen)gewerbliche Angebote (Existenzgründer)

growney
Mietkautionsdepot

Kosten 1.Jahr

50,15 €

Kosten ab 2.Jahr

20,40 €

Gesamtkosten

131,75 €

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plusForta GmbH
heysafe

Kosten 1.Jahr

117,00 €

Kosten ab 2.Jahr

117,00 €

Gesamtkosten

585,00 €

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depositdirect Finance B.V.
depositdirect

Kosten 1.Jahr

126,00 €

Kosten ab 2.Jahr

126,00 €

Gesamtkosten

630,00 €

zum Anbieter

Kautel.de
Mietkaution

Kosten 1.Jahr

141,00 €

Kosten ab 2.Jahr

141,00 €

Gesamtkosten

705,00 €

zum Anbieter

PlusForta GmbH
Kautionsfrei.de

Kosten 1.Jahr

141,00 €

Kosten ab 2.Jahr

141,00 €

Gesamtkosten

705,00 €

zum Anbieter

PlusForta GmbH
Kautionsfrei.de - Gewerbekaution

Kosten 1.Jahr

150,00 €

Kosten ab 2.Jahr

150,00 €

Gesamtkosten

750,00 €

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PlusForta GmbH
Kautionsfrei.de - Gewerbekaution für Existenzgründer

Kosten 1.Jahr

250,00 €

Kosten ab 2.Jahr

250,00 €

Gesamtkosten

1.250,00 €

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Andere Anlageformen möglich

Interessant ist daher Satz 2 des dritten Absatzes: „Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren.“ Da der Markt inzwischen eine Reihe von Optionen neben dem Sparbuch oder Sparkonto bereithält, hat man als Mieter die Möglichkeit, für eine bessere Rendite zu sorgen. Oder: Wenn man finanziell nicht in der Lage ist, die Mietkaution aufzubringen, oder den Betrag lieber anderweitig nutzen möchte, ist auch eine Mietkautionsbürgschaft denkbar.

Voraussetzung für alle Optionen: Der Vermieter muss zustimmen. Und das ist je nach Lösung, die man für die Mietkaution vorschlägt, bisweilen schwierig.

Barzahlung

Keinerlei Probleme oder Diskussionen drohen, wenn man den klassischen Weg einschlägt. Der Vermieter erhält das Geld bar (eher selten) oder per Überweisung und legt es an. Der Betrag muss getrennt vom sonstigen Vermögen investiert werden. Wichtig für Mieter: Die Zahlung der Mietkaution sollte man sich stets quittieren lassen.

Viele Filialbanken bieten für diese Zwecke ein spezielles Mietkautionskonto an. Die Verzinsung ist in der Regel eher mager, zudem entstehen Kosten für die Einrichtung. Solange das Mietverhältnis besteht, kann der Vermieter nicht auf das Konto zugreifen. Rechtlich betrachtet handelt es sich um ein offenes Treuhandkonto, bei dem der Kontoinhaber – der Vermieter – nicht Eigentümer des Guthabens ist. Gleichzeitig darf der Treugeber – der Mieter – nicht über den Betrag verfügen. Als offen wird das Treuhandkonto bezeichnet, weil klar ersichtlich ist, dass es sich um ein Mietkautionskonto handelt.

Als Mieter ein Mietkautionskonto einrichten

Bislang war immer die Rede davon, dass der Mieter das Geld an den Vermieter zahlt und der dann ein Mietkautionskonto einrichtet. Man kann, wenn man möchte, den Spieß auch umdrehen. Um die Verpflichtung, eine Mietkaution oder Bürgschaft zu hinterlegen, kommt man dabei nicht umhin. Dafür behält man die Zügel in der Hand. Konkret: Auch als Mieter hat man die Möglichkeit, ein Mietkautionskonto zu eröffnen und kann den erforderlichen Betrag dann auf dieses Konto einzahlen.

Vorteile

Sich als Mieter um das Mietkautionskonto zu kümmern, hat Vorteile. Einerseits ist das Geld sicher, sollte der Vermieter Insolvenz anmelden müssen. Andererseits kann man sich für ein Konto mit besseren Konditionen entscheiden. Der dritte Punkt, der für diesen Weg spricht: Läuft das Mietkautionskonto auf den eigenen Namen, kann ein Freistellungsauftrag eingerichtet werden. Damit verhindert man, dass die ohnehin magere Rendite auch noch versteuert wird. Nicht unterschätzen sollte man zudem, dass man zum Ende des Mietverhältnisses den Betrag direkt erhält und nicht erst der Vermieter – ein klarer Vorteil, wenn es Unstimmigkeiten geben sollte.

Nachteile

Was gut klingt, kann sich mitunter als schwieriges Unterfangen erweisen. Denn als Mieter ein Mietkautionskonto einzurichten, ist mit einigen Hürden verbunden. Das ist den rechtlichen Vorgaben und dem damit verbundenen Mehraufwand geschuldet. Eine Konsequenz: Der Markt ist eher spärlich besetzt.

Konto verpfänden

Entscheidend: Das Mietkautionskonto muss als Sicherheit an den Vermieter verpfändet werden. Das Sparkonto wird dazu mittels einer Abtretungserklärung an den Vermieter abgetreten. Zum Ende des Mietverhältnisses muss der Vermieter die Abtretungserklärung aufheben und damit das Sparbuch oder Konto wieder für den Mieter freigeben. Die entsprechende Verpfändungsurkunde stellt die Bank aus oder muss vom Mieter erstellt werden. Generell muss die Bank die Verpfändung bewilligen.

Eine weitere Möglichkeit wäre ein Sperrvermerk, sodass Abhebungen oder Umbuchungen nur möglich sind, wenn beide Seiten zustimmen.

Nicht jede Bank spielt mit

Dieses Prozedere dürfte der Grund sein, weshalb nicht jede Bank ein entsprechendes Produkt im Portfolio hat, und die Auswahl beschränkt ist. Viele Direktbanken bieten derzeit kein Mietkautionskonto an. Eine Ausnahme bildet die DKB. Die comdirect verweist auf die Commerzbank und die ING belässt es bei einem Hinweis, dass keine Konten für die Mietkaution angeboten werden.

Barzahlung versus Kautionskonto

Betrachtet man die Optionen, haben beide Vor- und Nachteile:

Tagesgeldkonto für die Mietkaution

Die meisten Konten für die Mietkaution sind wie ein Sparbuch gestrickt – zumindest hinsichtlich der Verzinsung. Möchte man mehr aus dem Geld machen, bietet sich ein Tagesgeldkonto an, das eine deutlich höhere Verzinsung bietet und eine sofortige Verfügbarkeit garantiert.

Als Mieter hat man allerdings das Problem: Die Bank muss der Verpfändung an den Vermieter zustimmen. Dann steht dem Tagesgeldkonto als Mietkautionskonto nichts im Weg, sofern auch der Vermieter grünes Licht gibt. Tagesgeldhopping, um jederzeit von den besten Zinsen zu profitieren, dürfte sich im Kontext einer Mietkaution indes nur schwer umsetzen lassen.

Festgeld

Denkbar ist auch Festgeld als Mietkautionskonto. Der Vorteil: höhere Zinsen. Allerdings ergeben sich mit der Verpfändbarkeit und der Kündigungsfrist gleich zwei Problemfelder. Wichtig ist deshalb, auf Festgeldangebote zurückzugreifen, die vorzeitig kündbar sind – wodurch das Zinsversprechen hinfällig wird. Zudem muss die Bank einwilligen, dass die Festgeldanlage verpfändet wird.

Das Mietkautionsdepot

Eine dritte Alternative neben Tages- und Festgeld ist das Mietkautionsdepot. Hier steht der Gedanke im Vordergrund, dass Wertpapiere weitaus bessere Renditechancen bieten. Mieter erhalten dadurch eine höhere Rückzahlung – sofern kein Streit über den Zustand der Wohnung entbrennt. Und Vermieter haben eine über die Jahre stetig wachsende Sicherungsleistung für den Fall der Fälle.

Das Modell des Mietkautionsdepots ist jedoch noch sehr jung und daher kaum verbreitet. Wie bei den anderen Anlageformen ist auch hier zwingend nötig, dass das Depot verpfändet werden kann. Einige Anbieter haben entsprechende Lösungen und eine solide Auswahl an kostengünstigen ETFs im Köcher.

Sorge vor Verlusten

Ob sich auch der Vermieter mit einem Mietkautionsdepot einverstanden erklärt, steht auf einem anderen Blatt. Denn, anders als ein fest oder variabel verzinstes Produkt, ist ein Depot immer mit Risiken behaftet. Kurseinbrüche würden dazu führen, dass der ursprünglich als Mietkaution vereinbarte Betrag nicht mehr verfügbar wäre.

Umgehen ließe sich dieses Problem auf drei Wegen:

• Es wird von Anfang an ein höherer Betrag investiert.
• Der Mieter gleicht Verluste durch zusätzliche Zahlungen aus.
• Sollte zum Ende des Mietverhältnisses ein Schaden festgestellt werden, übernimmt der Mieter die Kosten. Das Depot dient dann nur als Sicherheit, sollte der Mieter seinen Pflichten nicht nachkommen.

Kosten-Nutzen

Ein weiterer Aspekt, den man im Blick behalten muss: die Kosten. Die Eröffnung eines Mietkautionsdepots ist üblicherweise kostenpflichtig. Hinzu kommen die Kosten für die Depotführung und die Fondsgebühren. Demgegenüber steht die mögliche Rendite.

Ausgehend von einer verhaltenen Prognose in Höhe von 5,0 Prozent, einer Einrichtungsgebühr von 30 Euro, Depotgebühren von 0,68 Prozent und Fondskosten von 0,2 Prozent, ergeben sich bei einer Mietkaution in Höhe von 2.400 Euro folgende Werte:

Vielleicht reicht eine solche Musterrechnung, um den Vermieter vom Mietkautionsdepot zu überzeugen.

Kautionsbürgschaft und Kautionsversicherung

Ob nun klassisches Mietkautionskonto, Depot oder Tagesgeld: In allen Fällen muss der Mieter die Mietkaution in irgendeiner Weise zahlen und über den entsprechenden Betrag verfügen.

Mietkaution via Kredit

Wer das Geld lieber anderweitig ausgeben möchte oder nicht ausreichend eigene Mittel hat, kann versuchen, den Betrag für die Mietkaution über einen Kredit zu realisieren. Hiermit sind allerdings zusätzliche Kosten verbunden. Die müssen, sofern man das Geld hat, es aber nicht binden möchte, dem möglichen Gewinn oder dem Vorteil einer anders gearteten Investition oder Ausgabe gegenübergestellt werden.

Kautionsbürgschaft

Statt einen Kredit aufzunehmen, kann auch eine Kautionsbürgschaft in Anspruch genommen werden. Als Bürger kommen etwa die Eltern oder andere Personen infrage. Bei Vermietern vermutlich deutlich beliebter dürfte die Kautionsbürgschaft durch eine Bank sein. Statt Geld erhält der Vermieter eine Bürgschaftsurkunde. Im Schadensfall wendet er sich an die Bank und erhält den entsprechenden Betrag. Die Bank holt sich das Geld dann vom Mieter zurück.

Von Vorteil ist hierbei, dass man weiterhin frei über sein Geld verfügen kann. Aber: Eine solche Bürgschaft ist nicht kostenlos. Monatlich fällt eine Gebühr an – ein Prozentsatz bezogen auf die Mietkaution. Bei 2.400 Euro Mietkaution und 5,00 Prozent Kosten für die Bürgschaft, wären das 120 Euro im Jahr. Diesen Betrag erhält man nicht zurück.

Kautionsversicherung

Eine Kautionsversicherung funktioniert ähnlich wie eine Kautionsbürgschaft. Hier übernimmt im Fall der Fälle keine Bank, sondern eine Versicherung die Zahlung für etwaige Mietschäden – und holt sich den Betrag selbstverständlich ebenfalls vom Mieter zurück. Die Kostenstruktur gleicht der einer Kautionsbürgschaft.

Verzicht auf Einrede der Vorausklage

Für Vermieter sind diese beiden Optionen besonders interessant, wenn ein Verzicht auf die Einrede der Vorausklage vereinbart wird. Das heißt, statt sich womöglich erst mit dem Mieter herumärgern zu müssen, ist direkt der Bürge oder die Versicherung der Ansprechpartner. 

Bürgschaft auf erstes Anfordern

Noch besser für den Vermieter ist eine sogenannte Bürgschaft auf erstes Anfordern. In dem Fall verzichtet die Bank oder die Versicherung darauf, die Forderungen des Vermieters zu prüfen (juristisch: Verzicht auf Einrede der Anfechtbarkeit). Der geforderte Betrag wird umgehend beglichen. Dann ist es im Zweifelsfall Aufgabe des Mieters, zu beweisen, dass die Forderung nicht rechtens war.

Im Gegensatz dazu gibt es auch eine Bürgschaft nicht auf erstes Anfordern. Dann prüft die Versicherung (oder Bank) zunächst, ob der Vermieter tatsächlich ein Recht auf die Zahlung hat. Für Mieter zweifelsohne die bessere Variante. Vermieter werden sich damit nur schwerlich anfreunden können.

Kautionszahlung versus Bürgschaft

Vergleicht man die Zahlung der Kaution auf ein Konto oder Depot mit der Bürgschaft oder einer Versicherung ergeben sich folgende Pro und Contra:

Fazit

Für die Mietkaution gibt es eine Reihe von Möglichkeiten, die sich allesamt im rechtlich zulässigen Rahmen bewegen. Hier gilt es abzuwägen, welche Lösung individuell am besten geeignet ist. Entscheidend ist und bleibt aber, dass der Vermieter zustimmt und durch den Vorschlag nicht gleich abgeschreckt wird.

FAQ

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Der Gesetzgeber schreibt vor, dass die Mietkaution höchstens das Dreifache der Nettokaltmiete betragen darf?

Muss ich die Mietkaution in einer Summe zahlen?

Nein. Bis zu drei Raten sind möglich. Die erste Rate ist umgehend fällig. Die beiden folgenden Raten dann jeweils mit der Miete.

Kann ich auch als Mieter ein Mietkautionskonto oder Depot einrichten?

Ja, auch als Mieter hat man die Möglichkeit, ein Mietkautionskonto zu eröffnen oder ein Mietkautionsdepot einzurichten. Das gewählte Produkt (Konto, Sparbuch, Tagesgeld …) muss dann an den Vermieter verpfändet werden.

Darf der Vermieter auf die Mietkaution zurückgreifen?

Bis zum Ende des Mietverhältnisses kann weder der Vermieter noch der Mieter auf den hinterlegten Betrag zurückgreifen. Das Geld dient als Sicherheit bei Mietschäden und darf erst dann genutzt werden.

Muss der Vermieter einer Bürgschaft zustimmen?

Nein. Vermieter müssen einer Mietkautionsbürgschaft nicht zustimmen. Ob diese Lösung für den Vermieter „attraktiv“ ist, hängt sicher von der Ausgestaltung ab. Eine Bürgschaft nicht auf erstes Anfordern, sodass etwaige Forderungen erst geprüft und notfalls gerichtlich geklärt werden, kann Vermieter abschrecken.

Habe ich bei einem Mietkautionsdepot freie Wahl bei der Anlage?

Letztlich hängt es davon ab, welche Wertpapiere angeboten werden. Ferner wäre es sinnvoll, sich mit dem Vermieter abzusprechen, um dem Mietkautionsdepot auch in dieser Hinsicht eine gemeinsame Basis zu verschaffen.

Bei welchen Banken kann ich als Mieter ein Mietkautionskonto einrichten?

Diese Frage lässt sich leider nicht so leicht beantworten. Insbesondere Direktbanken bleiben beim Thema Mietkautionskonto oft außen vor oder verweisen auf die Muttergesellschaften. Bei Banken vor Ort wie den Sparkassen und Volksbanken dürfte es wesentlich leichter sein. Ein Vergleich der Konditionen lohnt sich auf jeden Fall.